Az airbnb-ről szóló előző írásban (Mi az az airbnb?) a vendégek szempontjából jártam körbe ezt a lakáskiadási rendszert – most nézzük meg, milyen házigazdának lenni!
Milyen lakást lehet kiadni?
Az airbnb-n egészen változatos szállások vannak, a kiadó szobáktól privát szigetekig bezárólag, úgyhogy nincs „műfaji” korlátozás. Akinek egy lakása van, az kiadhat a lakásában egy-két szobát, vagy akár a teljes lakást is, ha el tud költözni máshova, amikor vendég érkezik. Amikor én Stockholmban airbnb szálláson laktam, az ott élő pár az ott tartózkodásom idejére az anyóshoz költözött. Ideálisabb megoldás, ha két vagy több lakásunk van, és akkor kifejezetten kiadás céljára lehet használni az(oka)t, ahol nem lakunk.
Egy-egy szobát is simán ki lehet adni, sőt. Én például Hawaii egyik szigetén kifejezettén élveztem, hogy van egy jó kis házigazdám, aki nem csak rengeteg tanáccsal látott el, de időnként isteni vacsorákat is főzött.
Hol érdemes lakást kiadni?
Érdemes megnézni, hol vannak népszerű lakások: ha az airbnb keresőjébe beírjuk, hogy Budapest és megadunk egy pár hónappal későbbi néhány napos intervallumot, mikor jönnénk látogatóba, akkor a rendszer felhozza a lakásokat népszerűség szerint (azért érdemes távoli időpontra keresni, mert a közelibbeknél torzítva lenne a találati lista: pont a népszerű lakásokat nem hozná fel, hiszen azok telítettek). A rangsorolt listából jól látszik, hogy a pesti belváros tarol, méghozzá a körúton belüli rész. Mi hiába tudjuk, hogy milyen jó Újlipótváros, vagy hogy a Moszkva térről is jól megközelíthető a Várnegyed és ott a 4-6 villamos – a turisták elsősorban az V., VI . és VII. kerületben keresnek szállást (és ez utóbbi két kerületnek főleg a belső részén). Máshol sem lehetetlen vállalkozás az airbnb-s lakáskiadás, de mindenképp alacsonyabb foglaltsági rátával lehet csak számolni.
Az airbnb nem reklámfelület – ha valakinek van egy akármilyen szuper lakása teszem azt Cegléden, nem fognak többen emiatt Ceglédre utazni, mert egyszerűen nem keresnek rá arra a városnévre és nem fognak rátalálni. Ha Budapesten kívül gondolkodik valaki airbnb-n keresztül kiadni lakást, írja be a település nevét a keresőbe és nézze meg, van-e ott egyáltalán forgalom: a találati listán fent levő lakásoknak bele lehet kukucskálni a foglalási naptárába.
Gondolj bele abba is, a lokáció részben a vendégkört is meghatározza. Itt arra gondolok, hogy a bulinegyedben biztos pörögni fog a lakás, de olyan vendégekkel. Minden bizonnyal több fejfájást okoznak a lakóid majd, mint mondjuk egy Várban fekvő elegánsabb lakás bérlői.
Kinek érdemes belevágni?
Az utazók a nap 24 órájában érkezhetnek. Elvileg meg lehet adni, hogy például délután 4 és 8 között jelentkezzenek be, de ezzel nagyon leszűkítjük a vendégek körét, hiszen sok gép késő este érkezik. Az egyik megoldás a kulcsszéf, azaz az ajtó mellé szerelhető ládika, aminek a kódját küldjük el a vendégnek, és ő maga megy be a lakásba. Ez azonban nem mindenhol lehetséges, speciel nálam sem, ugyanis a ház bejárati ajtaján nincs kód, csak megfelelő csipogóval lehet bejutni, így nekem mindenképpen várni kell a vendéget.
A személyes találkozó egyébként is hasznos. Láthatjuk, mégis ki megy be a lakásba, meg tudjuk válaszolni a kérdéseit, és elláthatjuk pár tanáccsal. Ezek a kis kedvességek később jól jönnek az értékelés során:-). Ha így szeretnéd Te is csinálni, csak akkor vágj bele ebbe a tevékenységbe, aki elég rugalmas vagy ahhoz, hogy munkaidőben is, este is, éjszaka is fogadni tudd a kuncsaftokat. Ebbe azt is bele kell kalkulálni, hogy ha késik a vendég repülője, vonata, akkor esetleg órákig ott kell várni a lakásban (nekem eddig egy órán belül voltak a késések, ami nem vészes).
Ugyancsak egyfajta életforma, hogy állandóan elérhetőnek kell lenni, telefonon és emailen egyaránt. Ez egyrészt amiatt kell, hogy a foglalásokat és a kérdéseket megfelelő gyorsasággal kezelni lehessen, másrészt ha már itt a vendég, neki is lehetnek óhajai, sóhajai. Vannak lakók, akik egy hétig meg se mukkannak, de vannak, akik napi öt-hat kérdést küldenek.
Nyilván egy alapfokú angoltudásra szükség van, hogy az érkező vendégekkel meg tudjuk beszélni a legfontosabb tudnivalókat. A takarítást lehet másra bízni, de mivel a tisztaság fontos szempont egy lakás megítélésénél, értékelésénél, azért jobb azt is vagy magunk végezni, vagy legalább ellenőrizni. Ha teljes munkaidős állás mellett csinálja valaki a lakáskiadást, akkor a vendégfogadást is lehet másra bízni, de itt is ugyanaz érvényes, mint a takarításnál: csak olyannak adjuk ki a feladatot, aki nagyon lelkiismeretesen végzi azt, hiszen az értékelések múlnak rajta, az értékeléseken pedig a rangsor, így végső sorban a kihasználtság.
Nem érek én rá ilyennel foglalkozni, akkor mi van?
Annak se reménytelen azért a helyzet, akinek se a foglalások kezelésére, se takarításra, se vendégfogadásra nincs ideje, kedve. Mivel elképesztő mértékben felfutott a piac, több vállalkozás alakult kifejezetten airbnb-s lakások üzemeltetésére. Az elmúlt évek alacsony ingatlanárai ugyanis azt eredményezték, hogy sok befektető bevásárolt 3-5-20 lakást, és azokat cégszerűen üzemelteti. A lakásüzemeltető cégek természetesen mindezt jutalék fejében teszik, nagyjából a bevétel 30 százalékáért.
Nagyon fontos, hogy az elmúlt egy-másfél évben hihetetlen telített lett Budapesten az airbnb piac, több ezer kiadó lakást lett, és ez nagyon erős versenyt eredményezett. Így mind a foglaltsági szintek, mind az árak drasztikusan lecsökkentek.
(úszómedencés airbnb lakás a Zöld-foki szigeteken, a hotelár töredékéért)
Mitől függ, hány vendégem lesz?
Az airbnb egy algoritmus szerint rangsorolja a lakásokat, amit nem lehet pontosan ismerni, de van néhány egyértelmű eleme: számít az, hogy hány értékelést kapott a lakás már, azok milyenek, milyen gyorsan válaszol a szállásadó a megkeresésekre, mennyire népszerű a lakás – például ha érkezik egy foglalás, előrébb ugrik a lakás, így sokszor egyből 2-3 foglalás is beesik. Az elején nagyon nehéz elindulni, főleg Budapesten, hiszen értékelés nélkül a több ezer lakást tartalmazó lista legvégén kullog az újonc. Az én szerencsém az volt, hogy az első vendégeim pont ott kerestek lakást, ahol az enyém volt (rokonuk lakott a szomszéd utcában), így nem a rendszer által megadott prioritáslista alapján dolgoztak, hanem térképes keresővel. Miután az első értékelések megjöttek, már sokkal könnyebben ment minden.
Feltétlenül jól jön, ha „Superhost” státuszt kap az ember. Ehhez öt feltételt kell teljesíteni: egy évben minimum 10 foglalás, a levelek legalább 90 százaléka meg legyen válaszolva, a foglalások 50 százalékához érkezzen értékelés, a házigazda ne mondjon le foglalást, és ami talán a legfontosabb: a lakásnak minimum 4,8 pontos értékelése legyen (az ötös skálán) az adott negyedévben. Ha egymást követő négy negyedévben megtartja valaki a Superhost minősítést, jutalmul nemcsak több foglalást, de 100 dollár utazási kupont is kap.
Mik a tapasztalatok az utazókkal? Nagyon lelakják a lakást?
Ahogy az első részből kiderült, olyan kockázat nincs, hogy nem jön az utas és ezért nem jutunk hozzá a pénzükhöz: az utazók ugyanis előre kifizetik a teljes itt tartózkodást. Bár az interneten fellelhetők olyan esetek, hogy egyes vendéglátókat megkárosítottak utazók, ez nagyon nem jellemző. Az airbnb valahol az ingyenes couchsurfing és a kereskedelmi szálláshelyek között van árfekvésben és kialakult egy igényes felhasználó közönsége. Ezt az értékelési rendszer szigorúsága is erősíti, hiszen ha valakire komoly panasz érkezik, nyilván soha többé nem merik más vendéglátók fogadni. De a vendégek túlnyomó többsége eleve úgy viszonyul ehhez a szállásformához, mintha vendégségbe menne: leveszi a cipőjét és rendet hagy maga után. Az én vendégeim eddig szinte kivétel nélkül mind elmosogattak és elpakolták az edényeket. Ahhoz tudnám hasonlítani, mint amikor egy vidéki rokonhoz megy az ember: bár a porszívót nem vesszük elő egy vendégeskedés után, azért használjuk a WC kefét és nem hagyjuk fogkrémesen a mosdót. A lakásból még semmi nem tűnt el, de olyan már előfordult, hogy kisebb ajándékot hagytak nekem a lakók.
FONTOS – az alábbi két pontban leírtak az én esetemre vonatkoznak: egy kiadó lakásom van, amiben 90 napot nem meghaladó időtartamra adok ki szállást külföldieknek, adószámos magánszemélyként. Minden más esetben kérdezzetek meg egy könyvelőt, mi a teendő. Érdemes követni az Ingatlankiadás weblapot is és én melegen ajánlom, hogy menjetek el egy oktatásukra. Néhány órában végigvezetnek titeket a lakáskiadás minden fontos lépésen, beleértve az egyre bonyolultabb adózási, számlázási kérdéseket. Ilyen ügyekben nekem ne is írjatok, mert ahány élethelyzet, annyi válasz van:-)
Hogyan fogjak hozzá?
Első lépés: engedély kiváltása a helyi önkormányzattól. Előtte kérdezzétek meg, mi kell hozzá, mert nem tudhatom, mindenhol ugyanazokat kérik-e. Az V. kerületben annak idején, amikor én kezdtem, adásvételi szerződés vagy tulajdoni lap, egy nyomtatványboltban beszerzett vendégkönyv, háromezer forintos okmánybélyeg és egy helyszínrajz kellett. Amikor elkészül az engedély, telefonálnak és be kell menni érte. Az önkormányzat egy példányt az ÁNTSZ-nek küld, akik elvileg kijönnek ellenőrizni, hogy megvan-e minden feltétel, de engem csak egyszer kerestek, amikor pont külföldön voltak, azóta nem. Kerületenként, sőt, házanként eltérőek lehetnek a feltételek, úgyhogy mielőtt bárki beruház egy lakásba vagy annak felújításába, előtte járja körbe a témát!
Második lépés: adószám kiváltása 552006 tevékenységi kódra, amennyiben megfelelünk annak a követelménynek, hogy egy vendégnek 90 napon túl nem adunk ki szobát.
Harmadik lépés: bejelentkezni önkormányzatnál idegenforgalmi adó és építményadó hatálya alá a megfelelő nyomtatványok kitöltésével.
Mennyit kell adózni?
SZJA: Ha valakinek több ingatlan van, de csak egyben ad ki szállást, választhat úgynevezett tételes átalányadózást. Ennek évi összege szobánként 38.400 ezer forint, amit negyedéves bontásban kell fizetni (korábban az SZJA 32.000 forint volt és 6.400 Ft az EHO, de 2017-ben ezt összevonták)
Idegenforgalmi adó: a vezetett vendégkönyv szerint számított havi bevétel 4 százaléka, havonta fizetendő
Építményadó: m2 alapú, évente fizetendő
Összességében – jó ez?
Én nagyon élvezem. Lehet, hogy majd sok száz vendég után nem fogom mosolyogva lesimítani az ágyneműt, hogy ne legyen egy ránc se rajta és kevésbé lelkesen fogom elrendezni a begyűjtött prospektusokat a komódon, de most még minden vendég érkezését nagyon várom és eddig csupa jó fej kuncsaftom volt. Egyáltalán nem tűnik „munkának”.
No, belevágsz?
Ha a közeljövőben tervezel lakást regisztrálni az airbnb-n, használd kérlek a meghívómat EZEN A LINKEN, akkor ugyanis mind a ketten jól járunk, kapunk utazási kuponokat!:-)